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万科郁亮:高杠杆房企降债必然经历阵痛去金融化伴随煎熬和痛苦
发布时间:2022-06-04 01:30:43 来源:贝搏体育网页
万科郁亮:高杠杆房企降债必然经历阵痛去金融化伴随煎熬和痛苦
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  “尊重常识、回归常态;阵痛之后,仍有机会。”10月22日,在万科业务交流会上,万科董事会主席郁亮用16个字总结当下房地产行业。

  郁亮表示,房地产市场在过去多年保持双位数增长,这并非发展常态。进入新常态,房地产已回归民生行业。这意味着行业要去金融化,降杠杆。长期与金融紧密捆绑的地产企业要去杠杆必然伴随着阵痛,但坚持做好产品、好服务的房地产企业仍然大有机会。

  此前,万科提出“活下去”引发业内热议。如今,“活下去”已成行业共同诉求。

  郁亮称,行业冬天来了,所有企业都会冷,企业要储存体能才能在春天里有所收获。任何时候,安全都比增长更重要,能力都比规模更重要。

  郁亮曾指出,在高地价、限房价的背景下,房地产行业高利润增长时代已经远去。未来,房地产行业的利润将向制造业看齐。

  在业务交流会上,郁亮再度表示,房地产已经回归民生行业,从黄金时代回归到常态。过去资本市场用土地储备计算房企估值,有多少地算多少钱,这一阶段为土地红利阶段。此后,资本市场更看重PE(市盈率),不少企业用杠杆撬动估值。

  如今,进入管理红利时代,企业需要将服务做得更精细,结合科技服务和用户体验进行改进,这些都是业务发展的潜力。

  郁亮进一步解释,所谓民生行业,即和老百姓生活息息相关的行业,与纯商品化和纯市场化行业有所不同。当房地产回归民生行业时,房企方方面面都要做出相应调整。

  “我们相信天下没有做完的生意,只有没做好的生意。”郁亮多次强调,与其去想行业的底部在哪里,不如把时间节省下来做好服务和产品。

  交流会上,郁亮还以家电和服装行业为例,进一步阐释自己对开发商去金融化与缩表的看法。

  郁亮表示,2008年,为应对金融危机,鼓励消费,家电下乡补贴政策出台,整个行业启动了大规模扩张,上市公司收入增速一度超过40%。2012年左右,家电下乡政策逐步退坡,一大批家电企业倒下,比如美菱、荣事达、新飞等。但格力、美的、海尔,在缩表的过程中也获得了新的发展机会。

  郁亮称,中国运动服装行业在2008年奥运会时期特别火爆,当时全国拥有3000家以上门店的运动品牌有15个。然而2010年以后,大量的存货积压,15个运动品牌一下降到3个,李宁在这个过程中也经历了缩表的过程,但之后李宁通过拥抱线上数字化、用潮流化设计接近年轻人,再度辉煌了起来。

  “常识告诉我们,减肥很难,减肥成功(的人)都有很多血泪史。整个缩表的过程,就是把金融红利从房地产行业中去掉,就如同缩骨、减肥一样,带来的冲击是非常大的,必然伴随煎熬和痛苦。”郁亮说道。

  一个明显的冲击是,今年以来,楼市调控超过400次,多家房企为争客户争相降价,由此引发多地“限跌令”。

  进入第四季度,万科是否会以价换量?对此,万科南方区域首席执行官孙嘉表示,万科销售策略向来灵活,会根据市场的实际情况来应对。

  “如果从城市和客户的需求来看,房地产行业仍有很多机会。像上生新所这样的城市更新越来越成为一种趋势,成为一种潮流。因此,我们要把上生新所、南头古城、永庆坊这样的地方挖掘出来,做好更新,为人们美好生活服务。”郁亮表示。

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